64 - Trois maisons passives à Nanterre

 D’après Abélien, 3 ans, « maman achète les livres et papa les ballons » ! C’est une présentation assez synthétique mais néanmoins très juste de notre petite famille… Un garçon espiègle et futé qui mène son monde par le bout du nez et qui sait sauter du grand plongeoir en expliquant que si le générateur d’un sous-marin tombe en rade, il coule, alors que lui, Abélien, il sait nager !

Laurent, un papa poule ingénieur, consultant en télécoms, capable de parler de la voix sur IP en dribblant, d’une générosité incroyable mais faisant preuve d’une maladresse exemplaire dès qu’on sort des jeux de ballons. Il m’a eu à 15 ans avec une papinade et une petite œillade, mais a bien failli tout mettre par terre quand il m’a offert un pot de basilic en guise de premier bouquet de fleurs ! Le message subliminal, c'était: j'aime les pâtes bien assaisonnées!

Une maman louve, éditrice, très parisienne dans l’âme, un peu tout le contraire d’écolo en apparence. Ancienne fan de la lingette nettoyante il y a 5 ans, mais sevrée désormais. A encore quelques vices, comme les bains, mais entame une cure de réhab. Surnom officiel Bree : un brin maniaque, tendance rien ne dépasse. Vous ne saurez pas les surnoms officieux, mais si vous payez bien je peux vous dévoiler celui de ma voisine Anna!

Pourquoi Nanterre ?

Ben venez voir par vous-mêmes.

Pourquoi l’écologie ?

Ben ‘serait peut-être temps de se bouger les gars !

Depuis le début de notre projet, nous prévoyons d'utiliser la paille comme isolant pour les deux maisons en construction. Nous avons également toujours eu l'intention d'obtenir deux labels : MINERGIE-P, d'origine suisse, pour l'aspect passif, et BBC-Effinergie, certification officielle la plus poussée à ce jour en France.

L'obtention du label BBC-Effinergie permet de bénéficier d'un crédit d'impôt sur les intérêts bancaires porté à 40% pendant 7 ans, plafonné à 3.000€ par (augmenté selon la composition de la famille). Soit un avantage fiscal de plus de 21.000€, tandis que le crédit d'impôt classique prévoir 40% la première année, puis 20% pendant 4 ans, soit un avantage de l'ordre de 8.000€. BBC permet aussi une majoration de 20.000€ du montant du prêt à taux zéro (dit Nouveau PTZ), depuis la parution du décret d'application fin octobre 2009. Enfin, une exonération de la taxe foncière pendant 5 ans est prévue par la loi dans les villes l'ayant entériné en conseil municipal.

Par ailleurs, le passage par les labels nous importe aussi parce qu'il contribue à la reconnaissance de notre initiative et à sa "reproductibilité".

Mais voici : à ce jour, le seul organisme de certification traitant aujourd'hui les demandes de particuliers pour les maisons individuelles est PROMOTELEC, qui délivre le label BBC-Effinergie conjointement à son label Performance. Celui-ci s'appuyant exclusivement sur les homologations établies par le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment). Et l'isolant paille ne dispose pas d'un avis technique du CSTB.

Donc paille=refus de PROMOTELEC d'instruire la demande de certification. Il n'existe donc à ce jour aucune maison (et manifestement aucun bâtiment de quelque type qu'il soit) employant la paille comme isolant qui ait été labellisé BBC-Effinergie.

En s'en tenant à cela, il nous faudrait soit renoncer aux dispositifs, soit renoncer à l'isolant peut-être le plus vertueux écologiquement. Par chance, il n'y a pas que PROMOTELEC (historiquement une association de promotion des convecteurs électriques) dans le monde de la certification. CEQUAMI, qui n'intervenait jusqu'à présent qu'auprès de constructeurs, traitera à partir de janvier 2010 les demandes de particuliers. Leur label NF-Maison Individuelle s'appuie sur la réglementation technique... Qui prévoit une valeur d'équivalence pour a conductivité de l'isolant paille. Certes, elle est de 0.12 contre 0.5 à 0.7 mesurés, mais les projets seront instruits. La position de CERQUAL, organisme spécialisé dans le logement collectif, est la même. Nous devons les rencontrer en décembre pour voir si notre (petit) habitat groupé serait éligible à une procédure de certification de leur part. Enfin et surtout, PRESTATERRE, la filiale de certification de l'association PRIORITERRE, qui promeut le label MINERGIE en France, a déposé une demande auprès du COFRAC pour pouvoir délivrer le label BBC-Effinergie avec option MINERGIE. Leur accréditation pourrait leur être délivrée début 2010.

En outre, les Compaillons, le réseau français de la construction en paille, oeuvre activement à la prise en compte de l'isolant paille par le CSTB.

2010 pourrait donc être l'année de la reconnaissance pour la paille en France. L'Allemagne (évidemment), l'Autriche ou le Canada l'ont déjà homologué. Plusieurs entreprises françaises spécialisées dans l'ossature bois isolée en paille obtiennent désormais la garantie décennale. Tant mieux pour ce qui est peut-être l'isolant le plus vertueux écologiquement, sous-produit de l'agriculture qui est brûlé dans certaines régions !

Samedi 7 novembre 2009 est à marquer de plusieurs pierres (briques) blanches ! Le thème de la journée : « vidage du trou ». Au pied d’un mur défiant les lois de la gravité, un trou rempli de briques n’appelait qu’à être vidé.

Le matin, Laurent, Anna, Joseph et Abélien se sont retrouvés pour amorcer le travail pendant que les autres étaient à la banque pour négocier des prêts.

Nous devions tous nous retrouver dans l’après-midi pour tenir notre réunion hebdomadaire et aborder les points à l’ordre du jour.  Pendant la sieste des enfants, ceux qui pouvaient étaient les bienvenus pour continuer le désemplissage et découvrir les trésors recélés au fil des années dans cette fosse. Pendant qu’Eve, Timéo, Joseph et Simon gambadent sous l’œil vigilant d’Anna, Mathieu et Guillaume s’y mettent à corps perdu…

Et voici qu'une partie du mur du mur s’écroule sur eux.

Anna appelle tout de suite les pompiers, s’assure que leur visage reste dégagé et crie au secours auprès des gentils voisins venus dégager les gravats.

Nos grands blessés s’en sortent indemnes ou presque : Mathieu est un bleu géant qui lui vaudra le surnom de Schtroumpf bricoleur, quant à Guillaume, il ressemble à Pierre Richard dans La chèvre, bref, sous les bandages, l’enthousiasme reste intact ! Plus de peur que de mal…

La mère d’Anna a raison : notre hommage était très réussi, désormais nous fêterons chaque  7 novembre, notre chute du mur !

Les photos de la maquette définitive, qui ont servi à illustrer le dossier du permis de construire, sont à consulter dans l'album correspondant.

Appréciez aussi l'intégration paysagère qui illustre la note précédente, dans laquelle la voiture de Jean-Paul a été incrustée devant notre maquette.

Nous avons déposé notre permis le 30 octobre, un seul et unique pour nos trois maisons et la partie commune. L'occasion de dire quelques mots de la manière dont nous avons choisi de nous organiser juridiquement.

Parmi les solutions envisageables : la société coopérative (une forme possible de société civile immobilière), la division au titre d'un permis de construire valant division (PVD) en jouissance (copropriété horizontale) ou bien en parcelles. Inutile d'évoquer l'indivision.

Se constituer en société, qu'elle soit coopérative ou non, aurait comporté des inconvénients fiscaux conséquents. Nous aurions dû financer la TVA sur l'acquisition du terrain. Nous n'aurions pas pu bénéficier de certains dispositifs réservés aux particuliers, comme la TVA à 5.5% sur la rénovation. De plus, les banques ne sont pas fans des SCI non familiales.

Nous avons donc opté pour le permis valant division (PVD). Largement utilisé par les promoteurs pour les lotissements, il impliquait un maître d'ouvrage unique jusqu'à 2007, mais autorise des maîtres d'ouvrages multiples depuis. Nous figurons donc tous comme demandeurs.

L'instruction d'un PVD est identique à celle d'un permis ordinaire. Les règles d'urbanisme sont appréciées à l'échelle de l'ensemble de la parcelle avant division, disposition totalement appropriée pour un projet comme le nôtre, dans lequel nous nous sommes répartis de façon coopérative les ressources offertes par le terrain (COS, emprise).

La division peut être en jouissance ou en parcelles. En jouissance, nous aurions créé une copropriété horizontale - à la différence d'un immeuble où elle est verticale. Le notaire comme le géomètre nous ont déconseillé cette option. Plus lourde en gestion, elle aurait fait de nous les propriétaires de parts ne correspondant pas "physiquement" à l'espace que nous occuperons chacun.

Nous avons donc choisi la division en parcelles, créant quatre parcelles au titre de la division : les trois parcelles individuelles et la parcelle commune. Celle-ci sera propriété d'une association syndicale libre (ASL), dotée de son propre règlement. Les membres de cette ASL seront les propriétaires des trois autres parcelles, pas nous personnellement, ce qui assure la pérennité de l'organisation. A la différence d'un règlement de copropriété, qui a potentiellement pouvoir sur l'ensemble, l'ASL ne régit que ce dont elle est propriétaire. Ainsi, nous gérerons ensemble ce que nous avons choisi de mettre en commun (plus de 300m2 sur 800m2), restant autonomes sur nos parcelles respectives.

Mais... Car il y a un gros mais . Il faut être propriétaire du terrain pour le diviser. Il eut fallu que le vendeur soit infiniment coopératif pour accepter de diviser son terrain avant de nous le céder. La possibilité de procéder à l'acquisition et à la division dans le même acte relevant d'une interprétation des textes, elle a été refusée par le notaire du vendeur, nous obligeant à prévoir deux actes séparés... Et l'acquittement de frais et taxes spécifiques à la division. 11.000 € (environ 2% du prix du terrain), cela fait cher le débat doctrinal, surtout pour nous "transférer" à nous même ce que nous avons déjà acheté.

Mis à part cette déconvenue, nous constatons en avançant que cette organisation juridique convient très bien à la dimension et la configuration de notre projet.